2021 ha sido un año excepcional para el sector inmobiliario británico, que ha cosechado una rentabilidad anualizada total del 14,7% hasta finales de octubre, ya que las sólidas rentabilidades de los ingresos se han visto complementadas por la recuperación de las plusvalías. Se trata de la mayor rentabilidad anualizada total desde el periodo anterior al Brexit, a mediados de 2015. Si bien no prevemos que en 2022 se registre el mismo crecimiento del valor del capital que en 2021, hay probabilidades de que se observe una dinámica positiva similar de oferta y demanda, lo que debería apuntalar el impulso del mercado.
Mientras que 2021 ha sido el año de la recuperación, es probable que 2022 sea uno de dinamismo. La recuperación generalizada de la ocupación que se observa no es inmune a los sobresaltos económicos; sin embargo, ha demostrado resistir bastante bien ante unas circunstancias difíciles. El sentimiento de los inquilinos, con algunas excepciones notables, sigue siendo positivo y empiezan a verse algunos signos alentadores de que las decisiones empresariales aplazadas durante la pandemia comienzan a reflejarse en una incremento de la actividad de ocupación. En los mercados de capitales, el sentimiento de los inversores sigue siendo generalmente positivo, como pone de manifiesto una recuperación de los volúmenes de transacción, con un importante nivel de capital captado para la inversión, dirigido a un mercado que se prevé que rinda más que las estrategias globales a corto plazo.1 El rendimiento neto inicial de todo tipo de inmuebles («All Property») del 4,7% sigue ofreciendo unos ingresos relativos muy atractivos por encima de los tipos de los gilts y los de referencia.2
La dinámica de ocupación difiere según los sectores, y los gestores de cartera tendrán que seleccionar los valores con cada vez más precisión para generar una rentabilidad superior. Los inmuebles de oficinas, de comercios y de usos alternativos —por ejemplo, de hoteles y ocio— han resultado muy afectados por el cambio en la confianza durante la pandemia. No obstante, nuestra experiencia desde la primera línea es más positiva, y prevemos que estos sectores se sigan recuperando, si bien a distintas velocidades y en distintas medidas. Por ejemplo, hace tiempo que abogamos por los almacenes baratos de comercio minorista de conveniencia/de descuento, como muestra la inversión considerable que hemos realizado en el sector en 2021. Los rendimientos se han contraído considerablemente durante el año a medida que aumentaba el apetito de los inversores por el sector, pero sigue siendo una propuesta con ingresos atractivos.
Nuestra gran convicción en los almacenes de comercio minorista se debe a la información obtenida de nuestros compañeros de gestión de activos que apunta a un mercado de ocupación boyante, en que los arrendatarios se benefician de una menor competencia y la resistencia del comercio electrónico, y en muchos casos sinergias con este, como las compras en línea con recogida en tienda. Complementamos esta firme convicción con una diligencia debida de gran precisión sobre cada activo, para asegurar que invertimos en los proyectos adecuados en las ubicaciones apropiadas, arrendados a inquilinos conocidos por unos buenos resultados comerciales.
Los inmuebles industriales siguen beneficiándose de unos desequilibrios estructurales persistentes a favor de los arrendadores, lo que ha llevado a unos niveles récord de incremento de los alquileres en los últimos 12 meses (un 6,6% a finales de octubre de 2021, según el índice MSCI UK Property Monthly). La demanda sigue creciendo a medida que las ventas minoristas migran a Internet y entran en el mercado nuevos arrendadores, como, por ejemplo, las «cocinas fantasma»: locales físicos compartidos donde un pequeño negocio puede establecerse para ofrecer exclusivamente comida de reparto a domicilio. No cabe duda de que el sentimiento de los inversores hacia el sector sigue siendo muy favorable y, en consecuencia, se ha registrado una compresión notable de los rendimientos tanto para los activos de logística como para los de múltiples arrendatarios en todo el Reino Unido. Puesto que los inmuebles industriales representan más del 40% de la composición del índice, esto tiene un impacto positivo desproporcionado en el mercado.
Gráfico 1: Crecimiento del valor de los alquileres del sector de inmuebles comerciales del Reino Unido a 10 años (anualizado)

Los aspectos ASG (ambientales, sociales y de gobierno corporativo) seguirán influyendo lógicamente en las decisiones de inversión. Los enfoques de inversión se dividen, en líneas generales, entre aquellos que adquieren de forma pasiva los mejores activos de su categoría, y aquellos que tratan de gestionar activamente las carteras para promover mejoras en los edificios. Los precios actuales seguramente recompensarán más a los segundos que a los primeros, mientras que los enfoques intermedios pasan cada vez más apuros y corren el riesgo de quedar fuera de juego. Nos hemos comprometido a alcanzar cero emisiones netas en nuestras carteras a más tardar en 2050. Seguimos realizando proyectos de trabajo para cuantificar las obras necesarias para acelerar la trayectoria hacia dicho objetivo, implementar trabajos de reformas y mejoras a una escala sostenible y articular los resultados de estas actividades a nuestros clientes.
En conjunto, el sector inmobiliario británico sigue presentando un valor atractivo dados sus ingresos, con un potencial de crecimiento moderado, pero sostenible.